Σε τροχιά ήπιας επιβράδυνσης από τα διψήφια ποσοστά αυξήσεων των τιμών αναμένεται να βρεθεί κατά τη διάρκεια του 2025 η ελληνική αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με τις προβλέψεις της EBA (European Banking Authority), ενός ανεξάρτητου φορέα εποπτείας της υγείας του ευρωπαϊκού χρηματοπιστωτικού συστήματος, το 2025 οι τιμές πώλησης κατοικιών πανελλαδικά αναμένεται να αυξηθούν κατά 4,4%. Εφόσον επιβεβαιωθεί η πρόβλεψη αυτή, θα πρόκειται για μια σημαντική αποκλιμάκωση του ετήσιου ρυθμού ανόδου κατά σχεδόν 50% έναντι του 2024, όταν με βάση τα στοιχεία των δεικτών της ΤτΕ η αύξηση διαμορφώθηκε σε 8,7% κατά μέσον όρο.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της ΕΒΑ, συνολικά την τριετία 2025-2027 η μέση ετήσια αύξηση δεν θα ξεπεράσει το 3,4%.
Μάλιστα, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΒΑ, συνολικά την τριετία 2025-2027 η μέση ετήσια αύξηση δεν θα ξεπεράσει το 3,4%, δηλαδή λίγο πάνω από τον πληθωρισμό, σε μια περαιτέρω ένδειξη σταθεροποίησης των τιμών πώλησης κατοικιών, μετά την αλματώδη ανάπτυξη της περιόδου 2022-2024. Ειδικότερα, το 2023 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 13,9% και πέρυσι κατά 8,7%, ενώ το 2022 είχαν αυξηθεί κατά 11,1%, με αποτέλεσμα ο μέσος ετήσιος ρυθμός τής εν λόγω τριετίας να διαμορφωθεί σε 11,2%. Εφόσον λοιπόν επιβεβαιωθεί το σενάριο για μέση αύξηση 3,4% τα επόμενα τρία χρόνια, θα πρόκειται για μια σαφή και υγιή αποκλιμάκωση της πορείας της αγοράς από πλευράς αξιών και ένα δείγμα ότι η υφιστάμενη οικονομική κατάσταση και αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών δεν μπορεί πλέον να υποστηρίξει περαιτέρω αυξήσεις. Αλλωστε, όπως τονίζουν και επαγγελματίες της αγοράς, αν δεν υπήρχε η διευκόλυνση που παρέχει το πρόγραμμα «Σπίτι μου» όσον αφορά την πρόσβαση σε «φθηνό» τραπεζικό δανεισμό, ήδη στην αγορά θα καταγραφόταν υποχώρηση της ζήτησης, που αναπόφευκτα θα οδηγούσε και σε διορθώσεις των ζητούμενων τιμών από τους πωλητές. Ακόμα δηλαδή και με το υφιστάμενο έλλειμμα προσφοράς, η απόκλιση ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές και σε εκείνες τις οποίες «αντέχει» η αγορά θα ήταν τέτοια ώστε να μην καταγράφονται πράξεις αγοραπωλησίας.
Ενας ακόμα αρνητικός παράγοντας είναι η μεγάλη έλλειψη κατοικιών, ειδικά στην Αττική και στον Δήμο Θεσσαλονίκης, που να κοστολογούνται έως 200.000-250.000 ευρώ. Αυτή είναι η μέγιστη τιμή που είναι διατεθειμένη να αποδεχθεί η ευρεία μάζα των ενδιαφερόμενων αγοραστών με βάση τις οικονομικές αντοχές τους. Οι διαθέσιμες κατοικίες είναι πολύ χαμηλής ποιότητας και απαιτούν δεκάδες χιλιάδες ευρώ για να ανακαινιστούν και να αναβαθμιστούν, με αποτέλεσμα αρκετοί να αποθαρρύνονται και να βάζουν «πάγο» στην απόκτηση κατοικίας. Εν ολίγοις, τα προσφερόμενα ακίνητα είναι υπερτιμημένα σε σχέση με τις προδιαγραφές τους.
Πάντως, η επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών είναι εμφανής παρότι το «Σπίτι μου» πρόσφερε την ευκαιρία νέων ανατιμήσεων, ειδικά σε περιοχές όπως το κέντρο της Αθήνας, τα δυτικά και τα ανατολικά προάστια, όπου συγκεντρώνεται μεγαλύτερο απόθεμα επιλέξιμων ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2024 η πανελλαδική αύξηση των τιμών δεν ξεπέρασε το 6,6%, ενώ στις αρχές του έτους άγγιζε το 10,8%. Αντιστοίχως, στην Αττική, κατά τους τελευταίους τρεις μήνες, η ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 6,2% και 8,2% συνολικά στο έτος, δηλαδή χαμηλότερα του πανελλαδικού μέσου όρου. Οσον αφορά τα νεόδμητα ακίνητα, η πανελλαδική αύξηση κατά το τέταρτο τρίμηνο ήταν 9,1% και 10,1% συνολικά στο έτος, έναντι 12,9% το 2023. Αισθητά μικρότερη αύξηση κατέγραψαν οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών, καθώς η αύξηση κατά το τέταρτο τρίμηνο περιορίστηκε σε μόλις 4,9%, από 7,1% το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο και 7,8% συνολικά το 2024, τη στιγμή που το 2023 οι τιμές τους είχαν αυξηθεί με σχεδόν διπλάσιο ρυθμό, 14,5%.
Στην ετήσια έκθεσή της η ΤτΕ αναφέρει ότι «η αύξηση των τιμών των κατοικιών, με υψηλούς ρυθμούς, τα τελευταία έτη έχει αρνητική επίδραση στην οικονομική προσιτότητα της κατοικίας για τα νοικοκυριά μεσαίων και χαμηλότερων εισοδημάτων. Η ενεργοποίηση του προγράμματος “Σπίτι μου ΙΙ”, αν και εξασφαλίζει πρόσβαση σε κατοικία σε ευάλωτα νοικοκυριά, ενισχύει περαιτέρω τη ζήτηση για παλαιότερα ακίνητα που εμπίπτουν στις προδιαγραφές του προγράμματος. Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση του περιορισμού της επενδυτικής ζήτησης σε συγκεκριμένες θέσεις, μέσω των πιο πρόσφατων αυστηρότερων πλαισίων για τη βραχυχρόνια μίσθωση και την golden visa, στοχεύουν στην απελευθέρωση στεγαστικού αποθέματος για χρήση πρώτης κατοικίας. Ωστόσο, διαχρονικά ζητήματα γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις και συχνών μεταβολών στο νομοθετικό και φορολογικό πλαίσιο εξακολουθούν να επηρεάζουν την ελκυστικότητα των νέων έργων ανάπτυξης, περιορίζοντας εντέλει την εισροή σύγχρονων ακινήτων στην αγορά».
Σχόλια